El precio de la vivienda en venta descenderá un 0,9% en 2023, con una media de 1.691 € por metro cuadrado

Lanzamos nuestro Estudio predictivo del rendimiento del mercado residencial en España. El precio de la vivienda en venta descenderá un 0,9% en 2023, con una media de 1.691 € por metro cuadrado.

Puntos clave del estudio

  • El mercado residencial continuará creciendo en el último trimestre de 2022, aunque se estima un descenso del volumen de transacciones en 2023 
  • El mercado alcanzó un máximo de oferta en octubre de 2020 con alrededor de 700.000 viviendas en venta
  • En la actualidad, no existen factores que indiquen un sobrecalentamiento en el sector inmobiliario, ni una burbuja en el mercado residencial español 
  • El valor medio de la hipoteca en España se situó en el primer trimestre de 2022 en 142.965€. Por el contrario, el valor medio de la vivienda aumentó un 5,7% en el mismo periodo, lo que indica que el endeudamiento de las familias ha aumentado a un ritmo menor que el precio de la viviend

Los datos arrojados por nuestro último estudio, estiman que, el precio de la vivienda en venta descenderá un 0,9% en 2023, con una media de 1.691 € por metro cuadrado. Se puede prever que 2022 finalice con un precio medio de 1.706 €/m2, un 2,9% superior al dato registrado en 2021. 

Durante los años 2021 y 2022, tras el pico de la pandemia, el mercado residencial español ha experimentado un periodo de bonanza con un aumento de precios. En concreto, entre el primer trimestre de 2020 y el primero de 2022, el valor tasado de la vivienda aumentó un 5,7% hasta situarse en torno a los 1.734€/m2. La mayoría de este incremento se experimentó en la segunda mitad de 2021 y principios de 2022.

Sin embargo, este incremento de precios no parece estar relacionado con un sobrecalentamiento del mercado de compraventa. Los precios actuales se encuentran dentro de la horquilla de precios normal respecto la tendencia previa del mercado.

Alejandro Bermúdez, cofundador y CEO de Atlas Real Estate Analytics destaca que, “Pese a que la demanda esperada para 2023 es sensiblemente menor que la vista en 2021 y 2022, la oferta de vivienda disponible arrastra un año de descensos que continuarán a lo largo del próximo ejercicio. De este modo, el mercado no se enfrenta a una situación de `tormenta perfecta´ con alta oferta y baja demanda, sino a una desaceleración más controlada”.

Evolución del volumen de compraventa

2021 registró un nivel de operaciones equiparable al de 2007 (650.913 compraventas, un 39% superior al dato alcanzado en 2020 y un 19% por encima de la cifra de 2019). El modelo de Atlas prevé que el ejercicio de 2022 termine con unas cifras de compraventas cercanas a las 665.754 operaciones, lo que supondría un aumento del 2,3% frente a 2021, pero un descenso respecto al volumen registrado en el primer semestre. Al mismo tiempo, el escenario medio arroja alrededor de 563.450 compraventas totales para 2023, un 15,4% inferiores a la cifra estimada para 2022 y un 3,1% por encima de los datos de 2019.

Daniel Bermúdez, cofundador y COO de Atlas Real Estate Analytics ha señalado que, “El desempeño de otros escenarios menos probables depende de la evolución de factores como la inflación y otros condicionantes externos al sector. El escenario optimista, que refleja un control rápido de la inflación y una vuelta a la relativa normalidad de los costes de construcción, permitiría repetir datos similares a 2021 en 2022 y 2023. Sin embargo, si la inflación y el resto de condicionantes negativos se cronifican. Los datos de 2023 podrían llegar a situarse en niveles de 2015-2016, con cerca de las 410,000 compraventas”.

Evolución del mercado hipotecario

El valor medio de la hipoteca en España se situó en el primer trimestre de 2022 en 142.965€, un 2,8% superior al valor alcanzado en el primer trimestre de 2020. Por el contrario, el valor medio de la vivienda aumentó un 5,7% en el mismo periodo, lo que indica que el endeudamiento de las familias ha aumentado a un ritmo menor que el precio de la vivienda.

A lo largo de 2021, se puede apreciar una aceleración del mercado hipotecario, sin embargo, el endeudamiento de las familias es significativamente menor al alcanzado durante la primera década de los 2000, lo cual indica un punto de partida más saneado de cara a una posible recesión. El valor medio de la hipoteca sigue siendo inferior a los máximos alcanzados en 2007. 

Por otro lado, el ratio entre el número de hipotecas y el número de compraventas se mantuvo por encima de 1 entre 2004 y 2013, lo que indica que se firmaban más hipotecas que compraventas. Sin embargo, desde 2014 el ratio se ha mantenido prácticamente constante en niveles inferiores a 1. Excluyendo el impacto del confinamiento, la media desde 2014 se ha situado en el 0.63, lo que confirma que los hogares se encuentran en una situación mucho más holgada de cara a enfrentar problemas económicos.

Evolución del stock y time to sell

Si bien las estadísticas oficiales de compraventas y créditos hipotecarios son termómetros importantes para el sector, en muchas ocasiones no son lo suficientemente granulares o actuales como para evaluar completamente el estado del mercado. En este caso, es necesario analizar datos en tiempo real de oferta y demanda, entre los que se encuentran el time to sell y la evolución de listings.

En primer lugar, el time to sell, salvo excepciones puntuales, se ha mantenido estable en torno a los 135 días desde junio de 2020. Este dato es positivo, dado que el primer síntoma de un enfriamiento en el mercado inmobiliario sería una caída de la demanda y por lo tanto un aumento del time to sell. Pese a que la evolución a nivel provincial es dispar, en agregado el mercado funciona al ritmo habitual.

El mercado alcanzó un máximo de oferta en octubre de 2020 con alrededor de 700.000 viviendas en venta. A partir de este momento, las fuertes tasas de absorción provocaron una tendencia a la baja en el stock disponible. Entre octubre de 2020 y octubre de 2021, el stock en oferta cayó un 2,3%. La caída a partir de este momento se agravó aun más, alcanzando 640.724 activos en oferta en julio de 2022, lo que supone una caída del 7,9% desde el máximo de 2020.

Por otro lado, la caída de la oferta tiene un efecto positivo en caso de que el mercado experimente una menor demanda a causa de una recesión: la caída de la demanda se vería compensada por una disminución del stock disponible. Al contrario que en 2008, cuando convivieron una baja demanda y una alta oferta, el mercado no se enfrentará a fuertes variaciones en el precio de la vivienda, sino a desaceleraciones controladas. 

Tráfico online relacionado con “comprar vivienda”

Otro dato alternativo con una fuerte capacidad predictiva es la evolución del tráfico online relacionado con compra y venta de vivienda. Esta métrica reúne búsquedas web por parte de usuarios con palabras clave relacionadas con la compra de viviendas. En este sentido, resulta interesante que al mismo tiempo que el mercado de compraventa entraba en una fuerte tendencia alcista en 2021, hubo un fuerte aumento del tráfico online medio, que marcó una subida del 25,3% frente a 2020. 

El aumento del tráfico online ha continuado a lo largo de 2022, con una subida del 10,8% frente al dato de 2021. Pese a que, por su naturaleza, el tráfico online es una métrica más volátil que las compraventas reales, el interés por parte de los usuarios no parece estar disminuyendo.

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